Перейти к публикации
Рыжий

Нормы содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома

Рекомендованные сообщения

Услуги ЖКХ делятся на жилищные услуги и коммунальные услуги.
 
Жилищные услуги включают в себя:
 
- содержание и текущий ремонт общего имущества дома, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, подготовке дома к сезонной эксплуатации, аварийному обслуживанию, благоустройству;
 
- капитальный ремонт общего имущества дома;
 
- вывоз твердых и жидких бытовых отходов.
 
Коммунальные услуги включают в себя:
 
- отопление;
 
- горячее водоснабжение;
 
- холодное водоснабжение;
 
- водоотведение (канализация);
 
- электроснабжение;
 
- газоснабжение.
 
Перечень работ, входящих в плату за содержание жилья (жилищные услуги), которые должны быть указаны в договоре с управляющей компанией и должны осуществляться постоянно и по мере необходимости (в том числе по жалобам и заявлениям жильцов), включает:
 
 
Содержание общего имущества жилого дома:
 
а) стены и фасады:
 
отбивка отслоившейся штукатурки, облицовочной плитки;
снятие, укрепление вышедших из строя или слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей (у вас в подъезде все указатели этажей на месте?) и других элементов визуальной информации;
укрепление козырьков, ограждений и перил крылец;
 
 
б) крыши и водосточные системы:
 
уборка мусора и грязи с крыши, в зимнее время удаление снега и наледи;
укрепление вентиляционных труб, проверка исправности вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале (попробуйте, кстати, попросить показать вам такой журнал);
укрепление и прочистка водосточных труб;
закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак;
 
 
в) окна и двери:
 
установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверях и окнах;
укрепление или регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях;
установка или укрепление ручек и шпингалетов на окнах и дверях;
закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки;
 
 
г) внешнее благоустройство:
 
укрепление указателей улиц и лестниц, их протирка;
установка и окраска урн, решетчатых ограждений, ворот, оград;
погрузка и разгрузка травы, листьев, веток; погрузка и разгрузка крупногабаритных бытовых отходов;
агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями;
подготовка к сезонной эксплуатации детских и спортивных площадок;
 
 
д) санитарная уборка:
 
ежедневное влажное подметание лестничных площадок и лестниц нижних 2 этажей (вы в своем подъезде это постоянно наблюдаете?);
еженедельное влажное подметание лестничных площадок и лестниц выше 2-го этажа;
ежедневное мытье пола кабины лифта;
ежемесячное мытье лестничных площадок и лестниц;
ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, батарей, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков (А у вас в подъезде эти требования выполняются?);
 
 
е) санитарная очистка придомовой территории:
 
постоянно: уборка контейнерных площадок, очистка урн от мусора;
холодный период: уборка от снега и наледи площадки перед входом в подъезд, тротуаров, посыпка территории противогололедными составами и материалами;
теплый период: подметание территории в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см каждый день; уборка, поливка и сезонное выкашивание газонов.
 
Техническое обслуживание общих коммуникаций и технических устройств:
 
 
а) центральное отопление:
 
консервация и расконсервация систем отопления;
отключение батарей при их течи;
утепление трубопроводов на чердаках и подвалах (давно в вашем доме производили такие работы?);
 
 
б) водопровод и канализация, горячее водоснабжение:
 
смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов;
прочистка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения;
проверка исправности канализационной вытяжки;
прочистка канализационных стояков от жировых отложений, прочистка люков и закрытие крышек канализационных колодцев;
устранение течи санитарно-технических приборов в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов;
 
 
в) электроснабжение:
 
замена перегоревших электроламп в течение суток (А у вас в подъезде когда в последний раз меняли лампочки работники управляющей компании?);
укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки, ремонт запирающих устройств и закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов.
Раз в год в квартиру должен прийти специалист для технического обслуживания электроплиты, проверить, как работают комфорки и духовка, исправно ли заземление, не греется ли кабель и электровилка. Если нужно – тут же произвести мелкий ремонт бесплатно.
 
Контроль за техническим состоянием жилых домов управляющая компания должна осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров.
 
Плановые осмотры бывают общими и частичными. Общие осмотры дома должны проводиться работниками управляющей компании два раза в год: весной и осенью. Частичные осмотры проводятся по жалобам жильцов, предписаний государственных органов. Осмотры должны проводиться комиссиями в составе представителей управляющей компании и представителей жильцов.
 
При проведении как плановых, так и неплановых осмотров работники управляющей компании должны сразу же устранять выявленные при осмотре (с участием жителей дома) неисправности, а не ждать, когда же ваш дом включат в муниципальную программу ремонта и благоустройства. Так управляющая компания обязана при обнаружении во время осмотров незамедлительно устранять:
 
незначительные неисправности в водопроводе, канализации и вентиляции (смена прокладок в кранах, устранение засоров, регулировка смывных бачков и многое другое);
незначительные неисправности в отоплении и горячем водоснабжении, электрооборудовании и освещении;
течи крыши, мелкие трещины стен и фундаментов;
повреждения дворовых мелких архитектурных построек, уход за зелеными насаждениями во дворе и еще длинный перечень работ.
Большой перечень обязанностей управляющих компаний содержится, подчеркнем, в действующих Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. 
 
Все нижеперечисленные нормы тоже должны быть в вашем договоре управления.
 
Содержание подвалов.
 
Управляющая компания должна обеспечивать температуру в подвале вашего дома не ниже + 5 градусов, влажность – не более 60 %; фундамент и стены подвала должны быть в нормальном состоянии, подвалы должны быть сухими, чистыми, освещенными и проветриваемыми; подвалы должны быть закрыты для проникновения кошек и собак. Двери в подвал должны быть на замке, ключи от которого должны быть у дворника, управляющей компании или у жителей ближайшей квартиры, о чем на дверях должно быть написано. Дверь должна быть утепленной, обитой с двух сторон листами железа. Управляющая компания должна следить за тем, чтобы подвалы не подтоплялись, не захламлялись, не загрязнялись, не использовались несознательными жителями для хозяйственных и других нужд без получения разрешения. Управляющая компания должна регулярно травить мышей, крыс, различных насекомых в подвалах.
 
Содержание стен, перекрытий.
 
Управляющая компания должна следить за тем, чтобы внутри дома была требуемая температура, стены были в нормальном состоянии; устранять различные повреждения стен, следить за теплозащитой и влагозащитой наружных стен дома. Если обвалилась штукатурка, облицовка, раскрошился бетон, сломалась водосточная труба и т.п., то управляющая компания обязана в наиболее короткие сроки отремонтировать данные недостатки, не допуская их дальнейшего развития.
 
Управляющая компания должна обеспечивать исправное состояние перекрытий, звукоизоляцию, теплоизоляцию, устранять различные повреждения перекрытий в срочном порядке, не допуская их дальнейшего развития.
 
Содержание балконов и лоджий.
 
Работники управляющей компании обязаны регулярно проверять правильность использования балконов и лоджий, не допускать размещения на них тяжелых и больших вещей, их захламления и загрязнения. Управляющая компания должна проводить разъяснительную работу с владельцами квартир по правилам содержания балконов и лоджий. Если обнаружатся повреждения несущих конструкций балконов и лоджий, управляющая компания должна принять меры к устранению таких повреждений и недопущению их дальнейшего развития.
 
Содержание крыш и чердаков.
 
Управляющая компания обязана поддерживать исправное состояние чердака, крыши, систем слива дождевой воды, не допускать протечек крыши, а при течи – в срочном порядке ремонтировать, чердаки должны быть чистыми, проветриваемыми, не промерзать, не захламляться. Чердаки всегда должны быть закрыты на замок, ключи от которого должны быть у управляющей компании или у жильцов квартиры верхнего этажа, что пишется на люке входа на чердак. Входить на чердак могут только работники управляющей компании и представители организаций, оборудование которых находится на крыше (телевизионные и спутниковые антенны). Управляющая компания должна следить за тем, чтобы по крыше не лазили бомжи, подростки, любители позагорать и прочие подозрительные личности. Из-за этих недоработок управляющей компании потом и случаются пожары на чердаках и в подвалах – «по причине неосторожного обращения с огнем неустановленных лиц», а ведь неустановленных лиц там просто не должно быть.
 
Управляющие компании должны постоянно следить за исправностью систем вентиляции и отвода дождевых вод многоквартирного дома, а в случаях повреждения или засора - в срочном порядке ремонтировать и прочищать.
 
 
Содержание окон, дверей, световых фонарей.
 
Управляющая компания должна обеспечить исправное состояние окон, дверей и световых фонарей. Красить окна должны 1 раз в 5 лет. Входные двери в подъезд должны иметь самозакрывающие устройства (доводчики), ограничители хода дверей и двери должны быть оборудованы упругими уплотняющими прокладками для того, чтобы не было много шума от постоянного хлопанья дверьми (А у вас так?), а также чтобы не терялось тепло. На площадке перед входной дверью в подъезд должны быть скребки и металлические решетки для очистки обуви от грязи и снега.
 
Существует еще очень много нормативных требований к содержанию окон, дверей и световых фонарей, но в любом случае управляющая компания должна следить за тем, чтобы они всегда были исправными, чистыми, с требуемой звуко-, тепло- и воздухоизоляцией, незамедлительно устранять поломки. Вы же, со своей стороны, вправе требовать от управляющей компании соблюдения этих требований.
 
 
Содержание лестничных клеток.
 
Управляющая компания обязана незамедлительно после обнаружения, жалоб или заявлений жильцов устранять повреждения лестничных клеток, не допуская дальнейшего их развития. На лестничных клетках должны быть целыми стекла на окнах, различная фурнитура (ручки, скобянка), работать нормально освещение. Лестничные клетки должны регулярно проветриваться. Знаете ли вы, что на лестничных клетках температура воздуха должна быть не ниже + 16 градусов ? А на вашей лестничной клетке такая температура ? Окна, подоконники, батареи отопления на лестничных площадках должны обметаться 1 раз в 5 дней, стены – 2 раза в месяц, а мыть все это необходимо 1 раз в месяц. В вашем подъезде паутина по углам не висит? Управляющая компания обязана следить за тем, чтобы на лестничных площадках не складировались (даже на короткое время) разные материалы, оборудование и инвентарь. Все электрооборудование, расположенное на лестницах, должно находиться в закрытых шкафах, ключи от которых хранятся у работников управляющей компании.
 
 
Содержание инженерного оборудования.
 
Слесари-сантехники управляющей компании должны следить за исправным состоянием системы отопления, своевременно устранять неисправности и причины, вызывающие перерасход тепла, а мы же вправе требовать этого от своей управляющей компании, ведь, в конечном счете, отопление улицы оплачиваем мы из своего кармана. Каждый из нас догадывается о том, что горячая вода, которая бежит у нас из крана на кухне и ванной, должна быть определенной температуры – не кипяток, но и не чуть тепленькая. А по нормам, горячая вода должна быть по температуре не ниже 60 градусов, но и не более 75 градусов. За все это также отвечает управляющая компания. У нас же в квартирах часто, если не постоянно, включаешь кран горячей воды – и через некоторое время начинает валить просто пар. Это следствие нарушения технологических требований к организации теплоснабжения (в одном районе города вода чуть теплая, а в другом – валит пар). А ведь теплоснабжение должно строиться по принципам науки и современной техники.
 
Управляющая компания должна проводить регулярные профилактические работы, следить за работой водопровода, канализации, теплоснабжения, вентиляции, устранять утечки, протечки, закупорки, засоры и т.д.
 
По первому нашему обращению в управляющую компанию с жалобами на неисправности инженерного оборудования, работники управляющей компании должны принять все необходимые меры по их устранению, мы не должны жить в своей квартире, дыша вонью, с чуть теплой горячей водой или, наоборот, кипятком из крана, когда страшно подпускать детей (не дай Бог, обожгутся), холодная вода должна быть постоянно именно холодной, чистой и обеззараженной, канализация должна работать исправно. За все это мы и платим с вами управляющей компании, поэтому мы вправе требовать от нее надлежащего исполнения своих обязанностей. Более же подробно об обязанностях управляющей компании по содержанию инженерного оборудования многоквартирного дома вы сможете прочитать в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ 27.09.2003 № 170 (например, сайт в сети Internet: www.garant.ru).
 
А знаете ли вы, кто обязан следить за сохранностью счетчиков электричества, установленных на лестничных площадках? По обязательным правилам управляющая компания обязана обеспечить сохранность этих счетчиков, установленных вне квартир. Мы можем требовать обеспечить сохранность счетчиков от управляющей компании, а в случае повреждения или кражи – требовать возмещения ущерба от своей управляющей компании, т.к. именно она не выполнила свои вышеуказанные обязанности.
 
 
Внешнее благоустройство домов и территорий.
 
Благоустройство дома, в котором мы живем, а также двора имеет для жителей огромное значение, ведь мы же не все свое время проводим только в квартире, мы постоянно смотрим и на внешний вид дома, и на двор, где стоят мусорные контейнеры, где могут поиграть наши дети и отдохнуть пенсионеры. Как же должна управляющая компания следить за внешним видом дома и двора? 
 
По обязательным требованиям на фасаде дома должны размещаться указатели наименования улицы, номера дома, чтобы не бегать и не спрашивать у прохожих, какая же это улица и дом. Над подъездом должны быть указатели с номером подъезда и номерами квартир в этом подъезде.
 
Управляющая компания должна вывешивать на доске объявлений, расположенной в удобном месте во дворе, списки следующих организаций с указанием их адресов и номеров телефонов:
 
Управления коммунального хозяйства и транспорта (либо схожая структура) Администрации муниципального образования, которое должно следить за качеством жилищно-коммунальных услуг;
жилищной инспекции Москвы;
пожарной охраны;
ближайшего отделения милиции;
скорой медицинской помощи;
службы газового хозяйства;
органа Роспотребнадзора;
аварийных служб, которые должны ликвидировать аварии в жилых домах.
В обязанности управляющей компании входит недопущение или устранение мытья машин во дворе; самовольного строительства гаражей, сараев, оград, переоборудования балконов и лоджий; покраски окон (установки окон) со стороны улицы цветом, отличающимся от цвета самого здания; загромождения двора мусором и различными отходами; выливания во двор помоев, выбрасывания отходов; установки без соответствующего разрешения вывесок, растяжек, флагов, указателей, кондиционеров и спутниковых антенн.
 
Каждый двор по обязательным нормам должен иметь, а управляющая компания обязана это обеспечить:
 
хозяйственную площадку для сушки белья, чистки ковров;
площадку для отдыха взрослых;
детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм (скамейки, горки, качели, песочницы и т.п.) для летнего и зимнего отдыха детей;
На хозяйственной площадке должны быть столбы с устройством для сушки белья, штанги для сушки одежды, вешалки, ящик с песком, бачок для мусора и стол со скамейками.
 
Все это должно быть в исправном и опрятном виде, регулярно ремонтироваться, краситься, чиститься. И вы вправе требовать выполнения вышеуказанных обязанностей от вашей управляющей компании. Но требовать – это одно, но охота уже сейчас, чтобы ваш двор был красивым и обустроенным. Можно сделать вот что: сложиться жильцам деньгами, нанять рабочих, благоустроить двор, а затем предъявлять претензии управляющей компании на том основании, что вы за свой счет сделали то, что обязана делать управляющая компания и вы за это платите каждый месяц, но после ваших жалоб ничего сделано не было. Это все вытекает из Закона «О защите прав потребителей».
 
Управляющая компания должна обеспечить установку во дворе мусорных контейнеров, своевременную уборку двора и наблюдение за его санитарным состоянием, своевременный вывоз мусора, свободный подъезд и освещение около площадок с мусорными контейнерами, исправное состояние мусорных контейнеров без переполнения и загрязнения прилегающей территории. Работники управляющей компании обязаны ежегодно красить металлические контейнеры. Контейнеры должны стоять на бетонированной или заасфальтированной площадке с ограждением с посадкой вокруг площадки кустарников. Мусорки должны стоять не ближе 20 метров от дома, но и не дальше 100 метров от любого подъезда. Крупногабаритные отходы: старая мебель, велосипеды, строительный мусор и т.п. – должны собираться на специально отведенных площадках. Сжигание всех видов отходов во дворе и в контейнерах запрещается. В каждом дворе должны быть установлены урны, которые должны очищаться 1 раз в сутки. Красить урны необходимо 1 раз в год.
 
Ваша управляющая компания обязана следить за чистотой двора. Ежедневно во дворе должны производиться уборка, подметание, полив и мойка асфальтовых площадок и дорожек, газонов, вывоз снега. Дорожки зимой должны обрабатываться противогололедными материалами, чтобы мы с вами, не дай Бог, не упали и не ушиблись. Теперь вы знаете, к кому обращаться с претензиями, если зимой во дворе поскользнулись и повредили себе что-нибудь. Уборка и очистка дворов должна заканчиваться к 8 часам утра.
 
Требования к аварийному обслуживанию.
 
Напомним, что мы с вами в рамках платы за жилищные услуги, ежемесячно платим также за аварийное обслуживание. Каковы же требования по аварийному обслуживанию?
 
С целью круглосуточного (включая выходные и праздничные дни) и незамедлительного устранения аварий и неисправностей во внутридомовых и на наружных инженерных сетях, восстановления их дальнейшей работы должна создаваться аварийно-ремонтная служба (далее АРС) управляющей компании.
 
Основными задачами АРС являются:
 
а) осуществление приема и регистрация заявок на аварийно-ремонтные работы и устранение неисправностей в специальном журнале (файле персонального компьютера) по установленной форме;
 
б) немедленное направление бригады рабочих (или рабочего) к месту аварии (неисправности) для производства работ;
 
в) выполнение работ по устранению аварий и неисправностей в инженерных сетях и оборудовании жилых домов в сроки в соответствии с нормативами;
 
г) обеспечение ограждения и патрулирования зон, представляющих опасность для населения в местах обнаружения аварийной ситуации.
 
 
Сроки устранения неисправностей элементов жилых домов (в соответствии с действующими Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312):
 

Элементы дома и их неисправности

Предельный срок устранения неисправностей (с момента их обнаружения): 

 

Протечки крыши -1 сутки

Неисправности в системе внешнего водостока (водосточные трубы и т.д.) - 5 суток;

Неисправности в системе внутреннего водостока - 2 суток;

Неисправности в системе внешнего водостока - 5 суток;

Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая безопасности людей - 1 сутки (с немедленным ограждением опасной зоны);

Протечки стыков панелей - 7 суток;

Разбитые стекла и сорванные створки окон, форточек, балконных дверных полотен витражей, витрин, стеклоблоков и т.п.:

В зимнее время – 1 сутки;

В летнее время – 3 суток;

Течи водопроводных кранов и смывных бачков - 1 сутки

Неисправности аварийного характера в трубопроводах - немедленно; 

Неисправности электросетей и оборудования аварийного характера (короткое замыкание и т.п.) - немедленно;

То же неаварийного характера -1 сутки;

Неисправности электроплит - 1 сутки;

Неисправности лифта -1 сутки (с немедленным прекращением эксплуатации)

 

Работники аварийных служб, которые пришли к вам в квартиру что-то чинить, должны дать вам посмотреть свое удостоверение, а то вдруг окажется, что это не дядя Ваня – сантехник, а хитрый преступник, который хочет сделать что-то очень плохое. Также работники АРС (те же сантехники) не должны требовать с вас деньги за ремонт, т.к. вы и так уже платите управляющей компании каждый месяц. Вы вправе требовать от работников управляющей компании вежливого обращения, опрятного внешнего вида, а также выполнения надлежащего и по качеству, и по срокам выполнения ремонта. Был уже случай, когда грязного и пахнущего спиртным сантехника, который не захотел снимать свои грязные кирзовые сапоги на входе в квартиру (был постелен дорогой ковролин), хозяин квартиры просто послал куда подальше, а затем обратился в суд с иском к управляющей компании о нарушении ею сроков ремонта, и суд обязал управляющую компанию выплатить этому хозяину стоимость работ по ремонту, которые он понес, пригласив других работников, а также моральный вред. Поэтому, если вы недовольны качеством и сроками аварийного обслуживания вашего дома и квартиры, действуйте – пишите жалобы, заявления, иски. Хватит плыть по течению, только инициативные и знающие свои права граждане могут заставить себя уважать, а не относится к себе как к людям второго сорта.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

×