Перейти к публикации
Рыжий

Как быть! Мой дом сдан или нет?

Рекомендованные сообщения

Итак, ваш многоквартирный дом построили.

Далее начинается ввод дома в эксплуатацию.

 

Генеральный подрядчик извещает заказчика-застройщика о готовности объекта к сдаче.

БТИ проводит замеры дома, каждой квартиры. 

Заказчик-застройщик создает рабочую приемочную комиссию, которая проводит предварительную приемку объекта.

Если "все нормально", заказчик-застройщик обращается в орган исполнительной власти, который выдавал ему разрешение на строительство,

с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исполнительный орган назначает государственную комиссию, которая составляет акт приемки объекта в эксплуатацию.

 

После этого и начинается непосредственно передача объекта долевого строительства дольщикам (потребителям).

 

Представитель застройщика предложит дольщику подписать два акта: акт реализации инвестиционного проекта и акт приема-передачи квартиры.

Первый документ можно подписывать практически сразу.

В нем содержится перечень всех квартир в доме и список граждан, на чьи имена эти квартиры будут оформляться в собственность. 

Этот акт также должен подписать представитель местной исполнительной власти, что будет свидетельствовать о том, что застройщик выполнил перед ней все свои обязательства,

предусмотренные инвестиционным проектом.

После подписания акт передается в регистрационную палату, и на его основании в том числе будет производиться оформление прав собственности на каждую квартиру.

 

Самому дольщику ближе, так сказать, акт приема-передачи квартиры, его подписание - дело весьма ответственное. Поэтому прежде чем его подписывать, сделайте следующее:

 

обязательно проведите осмотр квартиры;

 

пригласите для участия в осмотре независимого эксперта;

 

зафиксируйте все недоделки и свои претензии;

 

проконсультируйтесь в Обществе защиты прав потребителей о своих правах и возможных действиях.

 

Подписывать или не подписывать акт приема-передачи, если вы обнаружили недостатки?

Если застройщик "давит", можно подавать на него в суд и требовать проведения экспертизы. 

Подписав же акт приема-передачи, потребитель лишает себя возможности адресовать претензии строителям.

 

Важно знать: именно застройщик, а не дольщик обязан устранять недоделки. В случае если в квартире есть недоделки, брак, потребитель вправе потребовать от застройщика:

 

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

 

соразмерного уменьшения цены договора;

 

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

 

Совет потребителю: акт приема-передачи квартиры подписывать, но после консультаций с юристами, с их непосредственным участием.

 

Существует мнение, что если в подписанном с застройщиком договоре прописаны штрафные санкции за отказ или задержку со стороны дольщика при подписании акта приема-передачи или не предусмотрена ответственность застройщика за качество строительства, то в этой ситуации изменить что-либо в пользу потребителя уже невозможно. Это заблуждение. На самом деле, согласно закону о долевом строительстве, все условия договора, ущемляющие права потребителя, коим является дольщик, признаются недействительными. Еще одно распространенное заблуждение: если потребитель подписал акт приема-передачи квартиры и не указал в нем все недостатки, то впоследствии он лишается права устранить эти недостатки за счет строителей. В действительности владелец квартиры имеет возможность предъявлять застройщику претензии по скрытым недостаткам, которые проявились и обнаружились в процессе эксплуатации жилья в течение пяти лет.

 

Срок передачи квартиры по акту приема-передачи должен быть установлен в договоре. 

 

регистрация

 

Без зарегистрированного права собственности ваша квартира еще совсем не ваша, даже если вам и дали подержать ключи от нее.

 

Весь процесс регистрации можно разделить на два этапа: "открытие адреса" на дом в целом и регистрация прав собственности. 

Первый этап осуществляется застройщиком, и дольщики не имеют к нему непосредственного отношения.

На практике это занимает не менее 4-5 месяцев, но может растянуться и на 2-3 года.

 

На втором этапе застройщик готовит и передает в регистрационный орган пакет документов, подтверждающих факт создания нового объекта недвижимости.

Дольщик передает представителю застройщика доверенность на предоставление его интересов в процессе регистрации прав собственности или пытается пройти этот путь самостоятельно.

 

Срок регистрации - 30 дней, после чего дольщику выдается Свидетельство о государственной регистрации права и зарегистрированный договор об участии в долевом строительстве. 

Посредническая организация берет на себя все хлопоты за 2-5 тысяч долларов (для Москвы и Московской области). 

Если дольщик решает сэкономить и заняться оформлением собственности самостоятельно, ему необходимо подготовить большой пакет документов, перечень которых можно взять в регистрирующем органе.

 

Нужно быть готовым к тому, что в течение всего периода оформления квартиры в собственность у вас обязательно возникнут дополнительные расходы, и немалые. 

Нужно иметь в виду, что отнюдь не за все нужно действительно платить. 

Например, доплаты за измерение площади квартиры по результатам обмеров БТИ закономерны, так как строить точно никто не может, расхождения объективно бывают всегда.

 

А вот если вам предлагают заплатить за благоустройство территории, вывоз мусора, этого не стоит делать, потому что эта статья расходов заложена в смете на строительство дома, то есть в цене квартиры дольщика.

Также неправомерна оплата согласования электропроводки и прочих коммуникаций, если у вас дом типовой.

 

Важно

 

По закону и согласно СНиПам, помещение, в котором нет никакой отделки, отсутствует электропроводка, сантехника и т.д., не может считаться квартирой, так как квартира - жилое помещение, предназначенное для проживания. То есть люди должны иметь возможность вселиться и жить с определенным набором бытовых удобств.

 

защита

Кто поможет дольщику

 

Теперь, когда квартира находится в вашей собственности, самое время подумать о компенсации за все неудобства, недоделки и моральные страдания, которые вы сполна получили за время строительства жилого дома. И вы в этой борьбе не одиноки. У вас есть союзники.

 

Росстрой. Это тяжелая артиллерия. Всегда на передовой. Пачками приостанавливает действие лицензий строительных компаний, вводит другие санкции. В паре с прокуратурой - серьезная сила. Действует, к сожалению, обычно с опозданием.

 

Роспотребнадзор. Обеспечивает не только контроль в области санитарно-эпидемиологического благополучия, но и в сфере защиты прав потребителей. Сегодня это мощная структура с высокопрофессиональными специалистами. Юристы Роспотребнадзора набили руку на анализе договоров об участии в долевом строительстве и штрафуют продавцов недвижимости за включение в договоры условий, ущемляющих права потребителей. Могут оказать правовую и "идеологическую" поддержку, выступить на суде на стороне потребителя.

 

Общественные организации потребителей. Могут обращаться в суды с заявлениями в защиту интересов отдельных потребителей (группы или неопределенного круга потребителей).

И активно пользуются этим правом.

 

Обычно в штате общественного объединения потребителей имеются 1-2 юриста, которые "сидят" на долевом строительстве и обладают навыками настоящих бойцов с жесткой хваткой.

Можно рассчитывать на грамотный правовой анализ проблемы, представительство интересов в суде и поддержку в ходе исполнительного производства.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Весь процесс регистрации можно разделить на два этапа: "открытие адреса" на дом в целом и регистрация прав собственности. 

Первый этап осуществляется застройщиком, и дольщики не имеют к нему непосредственного отношения.
На практике это занимает не менее 4-5 месяцев, но может растянуться и на 2-3 года.
 

А можно тут по подробнее? ПИК говорит что по 16 корпусу адрес не открыт. Как проверить? Ждать марта? так почему 13 и 12 корпус сами регистрируют собственность и открывают адрес для регистрации?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Пик много чего говорит

 

Регистрация права собственности в новостройке 2015 г.
 
В сентябре 2013 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ», согласно которым застройщиков обязали при постановке на кадастровый учет дома ставить на кадастровый учет одновременно и все помещения в доме (и жилые, и технические, и нежилые).
Для абсолютно всех застройщиков это означало много миллионные дополнительные затраты, не учтенные и, соответственно, не планируемые.
Таким образом, значительная часть застройщиков откровенно игнорировала требования закона и сдавали дома без постановки домов и помещений в них на кадастровый учет.
 
Ответ специалиста:
 
Данная ситуация привела к тому, что дольщики таких домов не могут зарегистрировать свое право собственности, так как их квартира не стоит на кадастровом учете.
Между тем, свидетельство о праве собственности является важным документом, без которого невозможно:
1. Прописаться в квартире
2. Заказать обмеры БТИ в случае несогласия с обмером Застройщика.
3. Участвовать в создании ТСЖ
4. Получить налоговый вычет
5. Использовать материнский капитал (если сроки передачи квартиры пропущены, ДЖП требуют свидетельство о праве собственности, в остальных случаях это не нужно).
6. Получить абсолютную защиту своего права на квартиру в случае банкротства застройщика.  (При неоформленном праве собственности свои интересы защитить можно, но уровень проблемности крайне высок. Юридическое сопровождение решения этой проблемы будет также крайне дорогим, не говоря уже о растянутости по времени).
 
Для получения (регистрация) свидетельства о праве собственности на квартиру в 2015 г. дольщику необходимо сдать пакет документов в местный Отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, или МФЦ. 
 
Там потребуют следующие документы:
1. Договор долевого участия – Оригинал (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + оригинал Договора уступки (если вы покупали через уступку от Юридического лица или от другого дольщика).
2. Акт приема-передачи квартиры – 2 оригинала.
3. Квитанция об уплате госпошлины, в настоящий момент это 1000 руб.
4. Кадастровый паспорт.
5. Кредитный договор (если у вас ипотека). С доп. соглашением и закладной (оформляется в банке, выдавшем кредит, этому предшествует оценка квартиры).
6. Доверенность если вы представляете интересы дольщика.
 
Как уже говорилось ранее, проблемой в этом списке является кадастровый паспорт.
 
post-234-0-75397400-1447256096_thumb.jpg
 
Для собственников квартир в законе сделано исключение – они могут поставить свою квартиру на кадастровый учет отдельно от дома и помещений в нем.
Для постановки на кадастровый учет вам понадобится Техплан. квартиры. Постановка на кадастровый учет осуществляется при предъявлении единственно документа (хотя, скорее предмета) — диска с техпланом квартиры, полученным из специальной организации.
 
Техплан квартиры
 
post-234-0-48919600-1447256135_thumb.jpg
 
Для оформления техплана потребуется получить от застройщика документы первичного обмера домов (обычно технический паспорт здания).
На документе будет видно какая организация выполняла первичные обмеры домов, соответственно в нее и проще обратиться для изготовления техплана.
 
Для выдачи техплана предоставляются:
1) Копия общегражданского паспорта
2) Договор долевого участия – Копия (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + копия Договора уступки (если вы покупали через уступку от юридического лица или от другого дольщика
3) Копия акта приема-передачи квартиры
4) Квитанция на оплату услуг
Технический план представляет собой диск с записанными на него файлами с электронной подписью инженера, выполнившего работу.
 
После того, как технический план будет готов, можно обращать в местную кадастровую палату для постановки квартиры на кадастровый учет. 
Постановка на кадастровый учет длится 18 дней. По завершении этого срока квартиру либо ставят на кадастровый учет, либо делают приостановку постановки из-за неверной документации (а такое случается очень часто, если попадется неграмотный исполнитель составившей тех. паспорт).
 
Для внесудебного оформления права собственности на квартиру в новом доме, вам понадобится съездить в следующем порядке:
 
1) Заказ и получение у застройщика документы первичного обмера домов (технический паспорт здания) — первая поездка.
2) БТИ/ Ростехинвентаризация. Заказываем техплан (именно техплан, а не тех паспорт, это разные документы!) – вторая поездка.
 
3) Получаем техплан через 20 рабочих дней – третья поездка.
4) Кадастровая палата. Заказывает постановку на кадастровый учет – четвертая поездка.
 
5) Получаем через 18 дней 2 кадастровых паспорта — пятая поездка.
6) Регистрация права собственности. Подача документов – шестая поездка.
 
7) Получение свидетельства о праве собственности – седьмая поездка
 
Итого в идеале 7 поездок, На практике поездок может быть (и, скорее всего, будет)больше из-за таких факторов как «что-то ваш диск начитаем», «ваши документы пока не готовы, приносим извинения» и т.д. Так же не нужно забывать, сколько тратится времени на выяснения адреса вышеуказанных организаций их времени работы, стояние в очереди. 
 
Данный способ в разы быстрее и, главное, дешевле судебного признания права собственности.
  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Спасибо!)) Но самое интересное, что госреестре у квартиры уже есть номер, значит дом и квартира поставлены на кадастровый учет!))) Короче собираю документы из списка и иду в МФЦ подавать документы, в субботу как раз заберу второй акт приемо-передачи.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
1. Договор долевого участия – Оригинал (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + оригинал Договора уступки (если вы покупали через уступку от Юридического лица или от другого дольщика).

2. Акт приема-передачи квартиры – 2 оригинала.

3. Квитанция об уплате госпошлины, в настоящий момент это 1000 руб.

4. Кадастровый паспорт.

5. Кредитный договор (если у вас ипотека). С доп. соглашением и закладной (оформляется в банке, выдавшем кредит, этому предшествует оценка квартиры).

6. Доверенность если вы представляете интересы дольщика.

 

Интересует 4 пункт, кадастровый паспорт. У меня от ПИК есть экспликация и технический план. Это оно?)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Не оно.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

К юристам обратитесь за консультацией, должны подсказать. Это дело серьёзное, тут на форуме проблему не решишь)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас



×